오늘은 부동산 시장과 주식시장의 내용을 다뤄 볼까해요^^ 글이 좀 깁니다.
요약했는데도..길~~~~어요
그럼 떠들어 볼까요?^^
꽤 오랜기간 저금리 기조를 유지 했었죠?
저금리를 시작한 이유는 경기부양 목적으로 시작 되었어요. 건설경기 부양을 통해서 전체적인 경기를 활성화 시키기 위한 목적 이라고 볼수 있는데 이렇게 시작된 저금리와 완화적 대출환경은 시간은 걸렸지만 부동산시장이 과열되는 계기가 됐습니다.
기준금리가 사상 최저로 주식시장은 박스권(상자에 갇힌 것처럼 주가가 전고점을 뚫지 못하고 일정지점에서 상승과 하락을 반복하는것)에 갇혀 있었고 부동산은 점점 불타기 시작했어요.
가계자산의 대부분을 부동산으로 갖고 있는 우리나라 특성상 사람들이 자산시장하면 부동산시장을 떠올렸고 저금리로 쉽게 돈을 빌릴수 있으니 많은 사람들이 부동산시장으로 뛰어들었던 것이죠. 저금리가 부동산 수요를 늘렸지만 금리인하는 불가피한 선택이었다고 전 한은총재가 이야기 했습니다.
우리나라 같은 경우에는 코로나 이전 부터 계속해서 저금리 정책을 유지 해왔어요.
한,미 금리가 역전된 상황에서도(참고로 한,미 금리 역전은 99/6~01/3 05/8~07/8 18/3~20/2 이렇게 세번 있었답니다)
우리나라는 금리를 오히려 낮추었죠. 금리를 낮춘이유는 금융안정 보다는 경기와 물가에 더 중점을 두었다고 변명을 했어요(누가? 이주열이~)
경기가 둔화되고 물가상승도 현저히 약화되어 있기에 부동산시장 과열이라는 부작용이 있지만 금리인하는 어쩔수 없는 선택이었다고 했어요(이주열 나쁜x)
그러다 코로나가 터지게 되면서 전세계는 본격적인 돈풀기 파티를 벌인거죠. fed ( 쉽게 말해 뉴욕에 있는 미 합중국 연방준비은행을 의미합니다)
는 무제한 돈풀기에 올인했어요. 코로나 사태로 실물경제가 마비되어 있는 상황이었답니다.
이 상황을 막기위해서 무제한 달러살포를 시작했지요.
말 그대로 달러를 한도없이 찍어냈죠. 얼마를 찍어 내겠다 이런 얘기를 한게 아니라 필요한 만큼 찍어내겠다고 하면서 시장을 안정시키는 조치를 취했었죠.
한번도 가보지 않은 길에 들어 선것이예요. 위기는 사라지지 않았는데 사람들은 위기가 사라진것 처럼 버틸수 있었어요. 오히려 위기 이전보다 훨씬 더 자산시장은 부풀어 올랐습니다. 우리나라 같은 경우 저성장을 막고 경기회복을 위해서 진즉에 돈을 풀기 시작했고 부동산시장의 과열을 갖고 있는 상태였답니다. 여기에 전세계가 코로나위기를 극복하기 위해서 또 막대한 돈을 푸니까 우리나라도 또 따라 갈수 밖에 없었어요. 이는 자산시장의 거품을 형성하는데 큰 기여를 했습니다. 부동산시장은 이미 목에 차 있었는데 부동산시장 을 더 뜨겁게 달구는 효과를 가져왔습니다. 강남의 아파트 가격을 평당1억을 만들어 가면서 사람들을 투기판에 끌어들였어요.강남 아파트가 평당1억시대가 됐다고 하면서 실제 있지도 않은 거래를 가지고 거대 언론에서 가짜뉴스를 흘렸어요. 해당지역 부동산에서는 그렇게 거래된 아파트가 없다해도 이를 대형언론에서 보도를 하니까 받아쓰기 잘하는 수많은 기자님들께서 너도나도 할거 없이 기사를 쏟아냈습니다.
그리고 나서 진짜로 집값이 수직상승하게 되었어요. 앵커링효과(간단설명 드리면 사람들의 머릿속에 특정기준이 세워지면 판단의 범위가 제한되는 효과로 더높은 가격을 불러서 상대를 자극하는 방식입니다) 가 나타난거죠. 기사는 계속 쏟아졌습니다. 똘똘한 한채 강남아파트 라고 하면서 1억이된다 된다 된다 결국 1억이 됐다 이런 기사를 뿌려 됐었지요. 강남의아파트는 평당1억이 당연한 것처럼 진위를 알수없는 실거래 하나가지고 자극적인 기사를 토해 내면서 시장을 띄워 왔습니다.
주식시장 같은 경우에는 펜데믹 이후에 급격히 달아 올랐어요.
삼전이 10만전자 간다며 현대차 네이버 유수의 기업들의 가치가 너무나 저펑가 돼 있다는 리포트가 쏟아져 나왔죠. 증권전문 애널 모두가 삼전 10만전자 된다고 노래를 부르니 받아쓰기 잘하시는 기자님께선 또 기사를 마구마구 쏟아냈어요. 삼전이 박스권에 갇혀 있을때 4,5 만원 하던 수준에서 이러한 부추김에 동학개미라는 개미떼들이 동학운동을 벌여 6만원대까지 올라갔었죠. 근데 코로나 펜데믹이 터지고 나니까 10만전자로 바라보는 수준까지 급등했었습니다. 그러다 저금리 기조에 종말을 알리는 미국의 선언이 나오고 외인들이 주구장창 돈을 빼가니까 다시 코로나 이전 수준까지 급락하는 상황이 벌어졌어요. 이 사이에 삼전의 지분을 외인들은 줄이고 있는데 동학개미들 마구마구 사들였지요. 강남의 똘똘한 한채가 평당1억 가는게 기정사실이고 그래서 아파트 한채가 30,40,50억 당연하게 여겨지게 했고 펜데믹 이전에 6만원도 안하던 삼전이 10만 가는건 당연하다고 부추겼고 이 과정에서 많은 사람들은 추격매수에 나섰습니다. 주식이던 부동산이던 오늘이 가장 싸다고 느끼면서 앞다투어 사기 시작했어요. 선도주자의 내재가치를 부정하는 것은 아닙니다. 그러나 그 정도를 벗어난 과열을 부추겼다고 볼수 있어요. 부동산에서 먼저 시작했고 그 결과 부동산 같은 경우는 거래의 종말로 이어졌어요. 거래가 종말 되었지만 여전히 사람들이 그 가격으로 믿고있는 부동산시장과 달리 주식시장은 바로 하락세를 보였습니다. 주식시장은 개인만 참여하는게 아니고 기관, 외국인이라는 큰손들이 있기 때문에 그들이 팔아 버리니까 여지없이 가격은 하락세를 보였습니다. 자산시장을 띄우기 위해서 작은 호재도 큰 호재 처럼 부풀리기 하는건 부동산이나 주식이나 똑같아요. 풍선효과 기사에서 많이 보셨을 겁니다. 수원이나 동탄 경기도에 있는 아파트들이 10억이 넘었다고 대출을 규제하니까 비규제 지역의 풍선효과가 계속되고 서울아닌 지역도 10억이 넘는다고 또 오른다 오른다 gtx 호재를 타고 마구 오른다 기사를 쏟아냈어요. 그런데 이렇게 오른다는 지역 실제로는 미분양 천지 였습니다. 동탄을 포함한 경기도 화성의 아파트 공급이 많은 지역이기 때문에 가격이 정체를 보이는 지역이였습니다.새로 짖는 아파트 깎아줘야 살까말까 했던 지역이였는데 gtx 한마디로 여기가 전부다 들썩이게 만들었습니다. 미분양의 무덤이던 영종도,양주도 gtx호재를 운운하며 지금 집 못사면 평생 벼락거지 된다고 젊은 사람들을 부추긴 결과 젊은 사람들이 여기까지 가서 집을 샀어요. 서울보다 합리적인 분양가라는 장점을 믿고 산것이예요. 여긴 워낙 교통도 안좋고 하니까 사람들의 선호도가 떨어졌고 또 상대적으로 분양가는 높았기 때문에 미분양이 났던건데 이러한 지역의 아파트까지 전부다 팔아치울수 있었어요.
지금도 여전히 팔고 있습니다.
gtx 지금 가장 빠른 사업도 10년 가까이 진행해서 아직 완결이 안됐는데 gtx 신 호선 호재로 미분양이 났던 양주의 아파트는 완판수준으로 팔려 나갔습니다. 그렇게 샀던 gtx 호재 아파트가 이제 속절없이 추락하고 있어요.
gtx라인에 이상기류가 흐르고 있습니다. 의왕,안산,안양 집값이 3억이상 떨어지고 있다해요. gtx는 멀리 있는 지역의 교통망을 개선해주는 철도 입니다. 서울에서 멀기 때문에 상대적으로 가격이 낮아야 하는데 비싸게 팔아 안팔렸던 것인데 그 아파트들을
언제 만들어질지 모르는 gtx호재를 언급하면서 비싸게 팔수 있었어요. 영끌들이 가서 샀는데 불과 몇달새 몇억씩 떨어지고 있습니다. 청라(국제도시로 만들려 했지만 결국 베드타운이 됨), 동탄이 지금 비명지르고 있습니다.지금 이나마도 거래가 됐으니 다행이지 거래량은 현저히 줄어든 상태에서 겨우 빠져 나올수 있었던 가격은 2억은 낮춰야 빠져 나올수 있었습니다. gtx 신 호선 인덕원역 얘기 하면서 가격이 급등한다고 계속 떠들었는데 4억가까이 떨어져야 팔수 있었어요. 그동안 부동산 호황을 틈타 수많은 아파트를 비싸게 분양해 왔고 사람들은 끝없이 오를거라는 착각에 빠져서 사들였습니다. 로또청약이라는 말이 수년간 계속됐고 그래서 집값의 10~20%만 가지고도 집을 사러 달려갔습니다. 마지막엔 전매제한이 10년이나 걸려있는 아파트들까지 10억로또 라고하니까 수억의 빚을 어떻게 감당할지 구체적인 계획없이 일단 분양부터 받은거예요. 과천지정타에 57만명이 몰렸었고 과천의 만점통장까지 나왔었죠. 강남의 대체지라고 하면서 기사를 뿌렸는데 10억로또의 꿈이 깨진것과 같아요.앞으로 10년간 가지고 있어야하고 아직 팔수없는 상황에서 공시가격 나온거 보니까 생각보다 시세차익이 크지않으니까 10년후엔 회복될수 있을거다 라고 버티는 사람도 있겠지만 그 사이에 감당 해야하는 수억의 빚은 현실입니다.
주식시장도 똑같이 각종 호재를 뻥튀기 해서 사람들을 끌어들였어요. 언택트가 대세라고 기사가 또 쏟아졌죠.
코로나 사태 때문에 언택트 관련된 주식이 뜰수밖에 없다고 계속 펌프질을 했더니 카카오 네이버등 언택트 주식을 동학개미들이 뛰어 들었습니다.
한달에 4조원 가까이 주식을 사들였어요.주가가 주춤주춤 하면 매수의기회라고 하면서 지금이 가장 싸다고 하며 빚투해서 주식시장으로 달려갔습니다. 제약 바이오 열풍이 엄청났어요. 상장만 하면 따상이라고 하면서 거품낀 가격에도 더 오를거라고 생각하면서 공모가 대비 2,3배 주고 샀어요. 근데 그렇게 상장된 주식들 내리막은 공식입니다. 언택트 주식들 삼전과 마찬가지로 속절없이 하락세를 보이고 있어요. 자산시장에 호재 당연히 존재합니다. 그러나 기본적인 시장규모를 너무나 과대평가 하는게 문제인거죠. 우리나라 사람들 중에서 찐부자 물론있습니다. 허나 강남의 수많은 아파트를 전부다 30,40,50억주고 살수있는 수요는 극소수일 뿐이예요.
그렇지만 그 가격이 기장사실 인것처럼 시장을 과대포장 했고
국지적으로는 각종 호재를 부풀려서 개별적인 뻥튀기 작전에 들어갔어요.아파트시장과 주식시장이 완전히 똑같지는 않습니다. 주식시장같은 경우에는 실질적으로 기업의 성장가치에 기초해서 투자를 하는것이고 시장의 참여자또한
개인뿐만 아니라 외인이나 기관들등 사줄수 있는 주체가 많이 존재하는 시장입니다.
똑같은 시장은 아닌데 거기에 참여하는 꾼들의 역할은 너무나 똑같다고 볼수 있어요. 언론이나 상승만을 외치는 유튜브 또 자칭 전문가라고 하는 사람들이 계속해서 부추기며 사람들을 끌어들이는 역할을 했어요.지금이 가장 싸다 저가매수니까 지금사도 상관없다고 사람들을 독려 시키고 이를 통해서 신흥갑부가 된 사람들을 조명하면서 사람들이 맹목적으로 시장에 뛰어들게 했어요. 부린이나 주린이의 가장 큰 특징은 바로 남들은 이게 아닌데 하고 의심하기 시작할때 뛰어든다는
점입니다. 가장늦게 움직이고 가장 고점에 물리는 그러한 상황에 처하게 됩니다.아직도 영끌이 옳았다고 이야기하는 사람들이 있지만 그 결과는 좀더 지나봐야 알겠지요.
그렇지만 남들이 1,2억에 산 아파트를 5,6억에 주고 샀다는거 그게 팩트 아닐까요?
부동산시장 같은 경우는 아무도 영끌이 산 가격에 안사기때문에
거래는 사라지고 있습니다.
주식시장은 참여자가 많아 거래가 되긴 하지만 비싸게 팔수 없는건 매한가지 입니다.
떨어지는 칼날을 동학개미가 잡았어요 24조를 매수 했는데
대부분 손실을 보이고 있죠 삼전같은 경우 올들어 15%가까이 빠지고 네이버나 카카오도 20%넘게 빠졌어요 현대차도14% 빠졌는데 개인이 1조원어치를 사들였답니다.특히나 기준금리가 오르는 상황에서도 빚내서 투자하면 돈벌수 있다 빚투해서 투자한 사람들이 워낙 많았기 때문에 이들은 지금 불안감에 떨고 있을겁니다.지금 버틴다 버틴다 존버를 외치고 있지만 증권사 대출금 금리도 오르고 있고 손실은 확대 될수밖에 없는 구조입니다. 삼전은 7만전자가 깨졌어요 외인들은 꾸준히 팔고 있는데 개미들은 물타기 하고 있습니다.눈물의 줍줍이라고 해야 할까요...외국인들이 파는 이유는 미국의 빅스텝이 예고되어 있고 강달러 환경이 조성되고 있으니 우리나라 시장에서 돈을 빼고 달러시장으로 갈아타는 것이예요 원달러 환율이 3%이상 상승한 국면에서 코스피는 거의 대부분 높은 환율로 약세를 나타냈고 대형주의 가격이 많이 빠지는 모습을 보이고 있습니다. 그래서 삼전이 지금 맥없이 떨어졌는데 개미는 여전히 줍줍하면서 상황이 나아질거라고 기대하고 있어요
그 사이에 금리는 계속 올라가고 있습니다 신용거래..증권사에서 돈을 빌려 주식투자 하는걸 뜻하는데 그 이자율을 계산할때 CD나CP를 기본금리로 하고 가산금리를 얹는 방식으로 하는데 이게 지금 치솟고 있는 상황입니다 거의10%대로 압니다 잠시 용어 공부 해보실까요? ㅎ CD란 양도성예금증서의 뜻으로 채권과 비슷하며 은행에 돈이 부족한 경우 발행하며 보통은 1년 만기로 3개월에서 6개월만기로 많이 이용합니다.
CP : CD의 발행주체가 은행이라면 CP의 발행 주체는 기업입니다.흔히 기업어음 이라고도 해요. 기업도CP를 발행하여 투자금을 모을수 있답니다. 기업의 신용도가 낮으면 금리는 상승 신용도가 높으면 금리는 하락하는 구조예요 가산금리: 기준금리에 개인의 신용점수에 따라 덧붙이는 금리를 뜻합니다
신용점수가 낮을수록 금리는 올라가요 대출 받아보신분들은 아시겠지만 가산금리가 차주에
따라 가산금리가 책정되어 어떤이는 이자가 싸고 어떤이는 이자가 비싼 이유가 바로 가산금리차 때문입니다. 자! 다시 본론으로 들어가겠습니다^^ 그러니 빚투한 사람들은 전전긍긍 하고 있지만 손실을 확정하는순간 자산이 다 날아가 버리니 그저 버티고 있는 것입니다. 빠져나가려는 사람은 많고 사주는 사람이 적으니 가격이 하락하고 거래대금도 감소하고 있습니다. 증시가 활황이던 작년과 비교하면 절반도 안되는 수준으로 거래가 줄고 있어요 이달5월에 금통위의 추가 금리압박이 가해질것입니다.물가상승률이 심상치 않고 미국의 긴축이 빅스텝을 넘어 자이언트 스텝까지 운운되고 있을정도로 빠르게 진행되고 있기에 우리나라 금리를 더 올릴수 밖에 없는 상황입니다.금리를 올리는 이유는 환율문제도 있어요 한,미 금리차가 커지면 자본유출 보다는 환율절하되는 쪽으로 작용을 할텐데 그게 물가에도 영항을 주면 결국 우리도 금리를 올릴수 밖에 없으며 추가 금리인상에 대한 압박이 심한 상황으로 가게 될것입니다. 지금도 물가충격이 올수 있다고 우려하고 있지요 또 달러가 강세를 보일거라는 관측이 팽배하기 때문에 원화를 갖고 있는 외국인들이 돈을 바꿔서 돌아가려고 하고 있어요
이러니 환율방어로 갖고 있는 달러를 풀어도 누르지 못해 계속 오르고 있는 것입니다. 시장의 개미들 부동산시장이든 주식시당이든 포지션은 같아요 바로 버티기 돌입입니다. 집을 산 사람들은 지금은 이래도 결국 우상향 할것이라는 믿음을 가지고 이자가 두렵지만 당장 느껴지지 않기 때문에 버티고 있습니다. 하나만 알고 둘은 모르는 생각인거죠 이자만 갚는게 아니라 이자와원금을 같이 갚아야 한다는 사실을 망각하고 있어요. 주식시장 같은경우는 고점에 산 매입단가를 낮추기 위해서 물타기를 하고 있어요 아직도 개구리가 솥에서 익고 있는걸 느끼지 못하고 있습니다. 결국 죽는건 뜨거워진 온도에 변화를 느끼지 못한채 버티고 있는 사람들입니다.어느 시장이든 개미가 버틸만한 환경은 조성되지 않아요. 그들이 다 떨어져 나갈때 까지 심하게 흔들기 때문에 끝까지 살아남는 개미는 아주 극소수에 불과합니다. 주식같은 경으 그나마 개구리 삶는 물의 온도가 올라가는게 보이기 라도 합니다. 외인이나 기관, 많은 물량을 가지고 있는 사람들이 마구 팔고 있으니까 가격이 떨어지는 모습이 그나마 느껴지고 여기서 탈출해야 하는지 판단할수가 있지만 집 같은 경우는 빠져 나올길이 없어요. 금리는 올라가고 환율은 치솟아 오르고 있고 이 상황은 외인의 자금을 더욱 빨리 빠져 나갈수 있는 환경임을 뜻하는 겁니다. 부동산 거래량은 줄어들고 있고 바닥은 알수없는 상황이예요 코로나 이전 수준보다 훨씬 더 오른 수준에서 약간 떨어진 수준입니다. 지금이 바닥이라고 이야기 하니까 버틸려고 하고 있지만 그 바닥은 어디가 끝인지 섣불리 판단하기 어렵습니다. 바닥을 다지려면 팔고 떠난 자들이 돌아와 줘야 하는데 그들을 유인할 유인책이 하나도 없는 상황이기에 바닥은 더 알수가 없는것이죠..은행카드 대출로 빚투한 20대 연체액 속도가 최고조에 이른다 해요 투자를 하겠다고 은행을 돌면서 월급은 채300도 안되는데 대출을 1억 가까이 받는 사람도 있어요. 저금리 기조에선 버틴다해도 금리상승기에 접어들면...이러한 사람들 과연 버틸수 있을까요?
결국 이러한 시장 이제 조정의 시장에서는 양털깎기(금리를 올리고 자금을 회수하여 파산 시킨후 핵심 자산만을 사들인다는 말) 의 대상이 되는것은 영끌과 개미라고 할수있습니다. 요즘 또 새정부 이후로 다시 집값 꿈틀한다 라고 기사가 나오며 사람들을 부추기고 있고 거래가 사라진 상황에서 거래40%이상이 2030이 참여하고 있는게 현실입니다. 지금 익어가는 개구리도 모자라 바깥에서 놀고 있는 개구리까지 솥으로 다 끌어들이려는 이러한 시장엔 눈길을 안주시는게 현명한 선택입니다.
오늘 내용이 길었죠? 머릿말에 미리 말씀 드렸습니다~~길~~~~~~다고 ㅋ 오늘은 바쁜일이 없었는데 요상하게도 시간이 부족한 하루였어요 딸램 과외 픽업 하는데 평소 10분도 안걸리는 거리를 오늘은 20분가까이 걸렸지 뭐예요 이제 당진도 차가 많이 막히네요..저!! 차 막히는 동네에 사는 여자예요~ㅎㅎㅎ
굿밤 되세요^^♡♡♡